Bývalý starosta Loun Jan Kerner v Zahradním městě.
Motivací byl strach, co s areálem bude. Slovo „sociální“ si zakázali
Místo kasáren postavili Zahradní město
Louny stály před deseti lety před podobným rébusem jako nyní Rakovník. Armáda z města odešla a zůstala po ní osiřelá kasárna. Zastupitelé se báli, aby tu nevzniklo něco, co by nemohli ovlivnit, a tak se vrhli do projektu, který na první pohled vypadal velmi krkolomně. Z bývalých kasáren Zahradní město pro tisíc obyvatel. Povedlo se. Většina nájemníků už si užívá nového bydlení uprostřed zeleně s nádherným výhledem na České středohoří. Celou anabázi nám přímo na místě činu přiblížil tehdejší starosta Jan Kerner.
Kdy jste objekt kasáren získali?
V roce 2001 rozhodla armáda na základě několika našich žádostí, že celý areál převede bezplatně městu Louny, a to bez jakýchkoliv podmínek ve vztahu k budoucímu užívání. Město tak získalo areál o celkové výměře 20 hektarů. Stálo tu celkem 46 objektů. Postupně jsme je všechny nechali zdemolovat, takže nakonec zůstaly jen tři.
Věděli jste hned od začátku, co si s areálem počnete?
Když jsem na toto místo poprvé přivedl městskou radu, byli v šoku a zvažovali, jestli to vůbec vzít a zda si s tím poradíme. Ale protože jsme se opravdu hodně báli, co by se s objektem stalo, kdybychom ho jako město nevyužili, rozhodli jsme se, že využití prostě najdeme.
Následně vznikla studie, která celé území rozdělila na tři části. Část obchodní, kde je dnes nákupní centrum Kaufland. Další část byla vyčleněna k bydlení v obytných domech. Tam dnes stojí tři obytné domy, z nichž jen jeden je pozůstatkem bývalé vojenské zástavby. Dva jsou úplně nové a část pozemků je ještě volná. A třetí díl jsme vyčlenili pro bydlení v rodinných domcích.
Využít areál tak, jak byl, vás nenapadlo?
Nejdříve jsme hodně přemýšleli, jak to celé udělat. Začali jsme tím, že z bývalých kasáren musíme vytvořit dobrou adresu. Aby sem přišli lidé, kteří tu budou chtít strávit zbytek svého života a investovat své celoživotní úspory, a ještě si na to půjčit. Takže jsme dělali všechno pro to, aby to co nejdřív jako dobrá adresa opravdu vypadalo.
První byly demolice. Nezdemolovali jsme všechno hned, část objektů jsme nechali stát v domnění, že by mohly dál sloužit, ale ve druhé a třetí fázi se nakonec zdemolovalo skoro všechno s výjimkou tří domů. Dnes vím, že se to mělo všechno zbourat hned v té první fázi.
Stanovili jsme si takovou vizi, že do projektu vložíme nějaké městské peníze, ale postupně je budeme chtít z toho projektu dostávat zase zpátky. Výsledkem měla být nula. Od toho se odvíjely i prodejní ceny pozemku. Pro bytové domy to bylo 1000 Kč za metr čtvereční, u rodinných domků 800 Kč za metr zasíťovaných pozemků. To byly kolem roku 2003 na Louny velké peníze. Také kolem toho proběhlo hodně debat. Říkali nám, že mladí manželé potřebují slevy, ale my to měli spočítané tak, aby to vyšlo. Trvali jsme si na svém.
Nejprve jsme sem instalovali lampy veřejného osvětlení a řekli jsme, že musí pořád svítit. Takže dlouho tady nebylo nic, než ty svítící lampy. Pak jsme investovali do geologického průzkumu. Našli jsme nějaká znečištění po skládkách olejů a vše se vyčistilo. Pak jsme začali se sítěmi. Přivedli jsme elektřinu, vodu, kanalizaci a plyn ke každé budoucí parcele. A zhotovili jsme i silnice a chodníky, byť zatím ještě bez finálních povrchů. Ty jsme položili až po dokončení staveb domů. V místě jsme zřídili informační centrum, ve školách jsme zorganizovali soutěž na vytvoření makety budoucího sídliště, jednu maketu jsme nechali udělat profesionálně, proběhla soutěž o logo Zahradního města, dělali jsme telefonický průzkum veřejného mínění atd.
Hodně jste si vyhráli s místními názvy.
Dávali jsme si záležet, aby čtvrť působila co nejvíce pozitivně. Proto název Zahradní město. Jeho ulice jsme pojmenovali podle stromů, které jsme v nich později vysazovali. Platanová, Habrová, Osiková, Javorová a další. Centrem Zahradního města je Zelené náměstí, které zatím ještě čeká na dokončení, ale z jeho názvu byli nadšení jak ekologové, tak vojáci. Klub vojenských důchodců nám dokonce vzkázal, že je dobře, že jste tu vojenskou tradici zachovali alespoň v názvu náměstí. Spojitost s armádou má i park Generála Fajtla, což byl místní rodák. Park jsme vybudovali uprostřed sídliště včetně dětského hřiště. To by asi soukromý developer neudělal, aby část pozemků využil tímto způsobem.
Kolik peněz jste vytěžili z prodeje pozemku pro Kaufland?
Měli jsme veliké štěstí. Vedení Kauflandu vždycky dává exkluzivitu jedné firmě, aby jim postavila objekt. V našem případě centrála Kauflandu udělala chybu a dala exkluzivitu dvěma firmám, které se mezi sebou praly. Takže jsme udělali aukci a nakonec jsme z obchodní části získali zhruba 22 milionů korun.
Plány a vize je jedna věc. Realita bývá většinou o mnoho horší. Jaká byla v Lounech?
Po demolicích jsme začali postupně budovat sítě, a když byla první část připravena, zorganizovali jsme dražbu pozemků. Neprodal se ani jeden. Nastala hra nervů. Půl roku jsme vydrželi, až přišli první zájemci a koupili první pozemek. A najednou se to prolomilo a během dvou a půl let se jich prodalo zbývajících 83. Prodávali jsme vlastně pláň s elektroměry a plynoměry. Pozemky byly orámované silnicemi ještě bez finálního povrchu, aby se pojezdem těžké techniky nezničily, s veřejným osvětlením. Když se domky dostavěly, dokončili jsme i finální povrchy.
Kolik má Zahradní město obyvatel?
Je tu hotových zhruba 80 domů v průměru po třech obyvatelích, dva obytné domy po dvou stovkách, takže asi 700 lidí. Po dokončení posledních bytových domů bude mít čtvrť kapacitu kolem tisícovky lidí.
Jaké je složení?
I to jsem zkoumal. Třetina jsou Louňáci, třetina se stáhla do Loun z okolních vesnic, část přišla i z Prahy a dojíždí odsud do zaměstnání.
Jak dlouho trvaly jednotlivé etapy procesu?
Kasárna jsme získali v roce 2001. V roce 2004 jsme začali, v roce 2006 byla první dražba pozemků, dva a půl roku nato se prodal poslední pozemek. V letech 2004 až 2012, kdy jsem skončil ve funkci starosty, se v projektu otočilo 99 milionů korun. A nakonec – téměř jako zázrakem – tam ta vytoužená nula opravdu byla: 99 milionů náklady, 99 milionů výnosy! Následně na dobré jméno Zahradního města navázali další investoři v jeho okolí, takže čtvrť se dále rozrůstá. Proces vlastně stále pokračuje.
Umíte si přestavit, co by tu bylo, kdyby objekt nekoupilo město?
Právě tahle otázka a strach z toho, co by bylo, nás přivedly k tomu, že jsme našli řešení. Zpočátku jsme z toho nebyli dvakrát nadšení. Vždycky jsme se snažili spíše opravovat to, co už máme. Ale říkali jsme si, co je tady vlastně za druhou možnost? Vznikne chaos, budou hledat, komu to dát jinému, bude tam dalších třicet let bordel. A nakonec, myslím, že to vyšlo. Čtvrť rodinných domků se opravdu povedla, obchodní zóna je také úspěšná, čtvrť bytových domů vypadá slušně a čeká na další investory.
Umíte si představit, že byste byl v tuto chvíli starostou města Rakovníka a stál před otázkou, co s areálem kasáren? Jak byste postupoval?
Myslím si, že náš projekt je použitelný i pro Rakovník. V tuto chvíli bych začal hodně silně mlátit na dveře ministerstva obrany a trval bych na tom, aby nám areál kasáren předali zadarmo, nebo pro něj sami našli smysluplné využití.
Kdyby se podařilo převést areál na město, myslíte, že by tu mohla vzniknout poptávka po stavebních parcelách i z řad obyvatel Prahy?
Určitě ano. Dálnice vede až do Nového Strašecí a do Rakovníka je z Prahy blíž než do Loun. Sice nevím, za kolik se v Rakovníku prodávají zasíťované pozemky na rodinné domky...
Ony tady žádné zasíťované parcely nejsou!
Tak o to větší by mohl mít projekt šanci na úspěch.
Zajímavé je, že jste místo rekonstrukce objektů všechno zbourali.
To v našem případě přinesl čas. Paradoxní je, že největším nepřítelem demolice jsem byl zpočátku já sám. Spousta lidí mi říkalo, že je to nesmysl, a měli pravdu. Se starými baráky, které jsem bránil vlastním tělem, byly jenom problémy. Teď jsou pryč a je to dobře. Navíc to souvisí i s tou dobrou adresou. Každý bude raději bydlet v nových domech v Zahradním městě, než v přestavěných kasárnách. Takže jednoznačně doporučuji bourat o sto šest.
Zahradní město vypadá opravdu nádherně. Střídají se různé typy domů, a přesto ulice působí uspořádaně a vzdušně.
Projekt jsme konzultovali s jedním holandským architektem. Doporučil nám, aby se domy v rámci jedné čtvrti prolínaly. Aby tu žili hodně bohatí lidé s těmi méně bohatými. Takže jsme prodávali pozemky od 100 do 1000 m2. Po jedné straně ulice jsou větší domy, naproti nim stojí menší nebo úplně malé domky – těm říkáme holandské podle toho architekta.
Dá se říct, že zastupitelstvo pod vaším vedením zanechalo ve městě velmi výraznou stopu.
Mám z toho opravdu radost. Beru Zahradní město jako jedno z mých dětí.
Využít areál pro sociální bydlení nebo zřízení ubytovny vás nenapadlo?
To byla jedna z věcí, které jsme se od počátku chtěli vyvarovat. Slovo sociální jsme si dokonce zakázali vyslovovat. Kdyby se totiž kdokoliv z potenciálních zájemců o toto území jenom doslechl, že tu má být něco sociálního, vezme nohy na ramena a zastaví se až 20 km za městem. A celé území by bylo znehodnocené.
Kolik lidí se projektem zabývalo? Najali jsme si firmu nebo zřídili nějaké zvláštní oddělení?
Všechno organizovalo město jako vlastník areálu s tím, že jsme tu žádné objekty vlastnit nechtěli. Pouze silnice a lampy veřejného osvětlení. Sítě, které jsme vybudovali, jsme pak předali správcům. Projekt byl realizován pod odborem investic, jehož vedoucí a pár úředníků to mělo na starosti. Ono to vypadá, jako že by to byla nějaká veliká akce, ale rozložilo se to v čase. Těch kroků bylo vlastně každý rok jen několik.
Pavel Sklenička
